Cuando alguien nos dice que quiere invertir en vivienda pero que con 40.000 o 50.000 € «no le da para nada», le enseñamos los números. No los de un anuncio, sino los de los pisos que hemos analizado de verdad. Esto es lo que hay detrás de un piso con inquilino por menos de 50.000 €, con sus cuentas, sus gastos y sus riesgos.
Los números de los pisos que hemos analizado
De todos los pisos que hemos estudiado en CreandoUnSueldo, nos quedamos con los que no descartamos y que tienen precio y alquiler completos: 72 pisos. Estos son sus números:
- Precio de compra mediano: 39.000 €. 55 de los 72 cuestan menos de 50.000 €.
- Alquiler mediano: unos 480 € al mes.
- Rentabilidad bruta mediana: 14,4 %. La mitad de los pisos está entre el 12,6 % y el 16,4 %.
- Gastos de comunidad medianos: 30 € al mes. El IBI mediano, 94 € al año.
Más de 50 de esos pisos ya están alquilados y en manos de sus nuevos dueños. No son proyecciones: son operaciones cerradas.
Cómo se calcula la rentabilidad bruta
La fórmula es sencilla: alquiler de un año entre precio de compra.
Rentabilidad bruta = alquiler mensual × 12 / precio de compra × 100
Con un piso de 39.000 € alquilado por 480 € al mes: 480 × 12 = 5.760 € al año. Divididos entre 39.000 €, sale un 14,8 % bruto.
Para comparar: en las grandes capitales es habitual ver rentabilidades brutas de un solo dígito, porque el precio de compra sube mucho más que el alquiler. En ciudades medianas y pequeñas pasa lo contrario: el piso es barato y el alquiler, en proporción, no lo es tanto.
Bruta no es neta: lo que hay que restar
La rentabilidad bruta sirve para comparar pisos rápido, pero no es lo que acaba en tu cuenta. Hay que restar:
- Comunidad e IBI. En el ejemplo, 30 € al mes de comunidad (360 € al año) y 94 € de IBI.
- Impuestos y gastos de la compra. Un piso de segunda mano paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que va del 6 % al 10 % del precio según la comunidad autónoma. Además, notaría, registro y gestoría.
- Seguros. El de hogar y, si lo contratas, el de impago del alquiler.
- Mantenimiento y meses vacíos. Algún arreglo cae cada año y entre un inquilino y otro puede pasar algún mes.
- Impuestos sobre el alquiler en tu declaración de la renta.
Siguiendo el ejemplo: 5.760 € de alquiler, menos 360 € de comunidad y 94 € de IBI, son 5.306 € al año. Si sumamos al precio un ITP del 8 % (39.000 + 3.120 = 42.120 €), la rentabilidad queda en torno al 12,6 %, antes de seguros, reparaciones, meses vacíos e impuestos. Sigue siendo un número alto, pero es el que hay que mirar.
¿Por qué hay pisos tan baratos con inquilino?
No hay truco, hay contexto:
- Están en ciudades medianas y pequeñas, lejos de la presión de precios de Madrid, Barcelona o la costa.
- Muchos no tienen ascensor o necesitan una puesta a punto, y eso aparta al comprador que busca vivienda para él.
- La demanda de alquiler sigue ahí: trabajadores, familias y gente que no puede o no quiere comprar.
Por eso un mismo alquiler de 450–500 € al mes se puede conseguir con una inversión diez veces menor que en una gran ciudad.
Lo que miramos antes de proponer un piso
Descartar es la mitad del trabajo: de los 136 pisos que tenemos analizados, hemos descartado 60. Antes de que un piso llegue al canal, comprobamos:
- El alquiler real de la zona, no el que dice el vendedor.
- El estado del piso y cuánto costaría ponerlo a punto.
- Los gastos fijos: comunidad, IBI, derramas pendientes.
- Que haya demanda de alquiler en esa calle y en ese tipo de piso.
- Que los números aguanten después de gastos, no solo en bruto.
Los riesgos, contados claro
Un piso barato no es un piso sin riesgo:
- Impagos. Se mitigan eligiendo bien al inquilino y con seguro de impago.
- Reparaciones. En pisos antiguos, conviene tener un colchón para imprevistos.
- Liquidez. Vender un piso no es inmediato, y en ciudades pequeñas puede tardar más.
- Concentración. Mejor no poner todos los ahorros en un único piso.
Ninguna rentabilidad pasada garantiza la futura. Lo que sí se puede controlar es comprar con margen: si los números funcionan con prudencia, el piso aguanta un mal año.
Por qué se reservan en menos de tres horas
Todos los pisos que publicamos salen primero en nuestro canal de WhatsApp, y hasta ahora todos se han reservado en menos de tres horas. Con rentabilidades brutas del 12–16 % y precios por debajo de 50.000 €, hay muchos más inversores que pisos. Si quieres verlos antes que nadie, el canal es el sitio.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar un piso para alquilar con menos de 50.000 €?
Sí. En los pisos que hemos analizado, el precio mediano es de 39.000 € y 55 de 72 cuestan menos de 50.000 €. Hay que sumar el ITP y los gastos de la compra.
¿Qué rentabilidad dan estos pisos?
La rentabilidad bruta mediana es del 14,4 %. Restando comunidad, IBI e ITP, el ejemplo de este artículo queda en torno al 12,6 %, antes de seguros, reparaciones, meses vacíos e impuestos.
¿Hace falta hipoteca?
No necesariamente. Con estos precios, muchos inversores compran con ahorros o con una financiación pequeña. Depende de tu situación: consúltalo con tu banco o asesor.
¿Dónde están estos pisos?
En ciudades medianas y pequeñas de España, donde el precio de compra es bajo en relación con el alquiler. Puedes ver los pisos disponibles y los ya cerrados en nuestra web.