Cuando alguien nos pregunta cuánto deja un piso alquilado, casi siempre está pensando en la renta: «lo alquilo por 475 € al mes, así que gano 475 €». No es así. Entre el alquiler que cobras y el dinero que de verdad te queda hay una lista de gastos que conviene conocer antes de comprar, no después.
En este artículo repasamos qué gastos tiene un piso alquilado, cuánto pesan en los 70 pisos que hemos dejado alquilados y qué hacer para que no te pillen por sorpresa.
Los gastos fijos de cada año
Son los que pagas sí o sí, tengas el piso alquilado o vacío.
Comunidad de propietarios
Se paga cada mes y depende del edificio: ascensor, limpieza, portero, calefacción central… En los pisos que tenemos alquilados, la cuota mediana es de 30 € al mes. Hay excepciones: 9 de esos 70 no pagan comunidad porque son casas o edificios sin gastos comunes.
Ojo con las derramas: cuando el edificio necesita una obra (fachada, tejado, ascensor), la comunidad puede pedir un pago extra. Antes de comprar, pide las últimas actas y pregunta si hay obras aprobadas o pendientes.
IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo cobra el ayuntamiento una vez al año. En pisos baratos de ciudades medianas y pequeñas suele ser bajo: la mediana de nuestros pisos alquilados es de 90 € al año.
Seguros
- Seguro de hogar: cubre continente (y contenido si lo hay) ante daños como agua o incendio. Es casi obligatorio en la práctica.
- Seguro de impago: cubre las rentas si el inquilino deja de pagar y suele incluir asistencia jurídica. Según idealista, suele costar entre el 3 % y el 5 % de la renta anual. Con 475 € al mes, hablamos de unos 170–285 € al año.
Cuánto suman en la práctica
Juntando comunidad e IBI, el gasto fijo mediano de nuestros pisos alquilados es de 412 € al año, que equivale a un 7 % de lo que cobran de alquiler. Por eso la rentabilidad bruta mediana pasa del 14,4 % al 13,2 % solo con restar esos dos conceptos.
Los gastos de una vez (al comprar)
- Impuestos de la compra: en vivienda de segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. Consulta el de tu comunidad antes de hacer números.
- Notaría, registro y gestoría.
- Honorarios de la agencia o de quien te busque el piso, si los hay.
- Puesta a punto: pintura, algún electrodoméstico, una cocina cansada… En los pisos alquilados en los que tenemos el dato, 21 de 50 necesitaron algo, con una mediana de 2.000 €. Inclúyelo en el precio desde el primer día.
Estos gastos no se repiten cada año, pero sí cambian la rentabilidad real: no es lo mismo dividir el alquiler entre el precio del anuncio que entre todo lo que has puesto de tu bolsillo.
Los gastos que no avisan
Son los que más daño hacen porque no aparecen en ninguna hoja de cálculo bonita:
- Meses vacíos: cada mes sin inquilino es una doceava parte de la renta del año que no entra.
- Reparaciones: la caldera, una fuga, el termo. En un piso de 40.000 €, una avería de 600 € se nota.
- Impagos: poco frecuentes si se elige bien al inquilino, pero muy caros cuando pasan. Para eso existe el seguro de impago.
- Derramas: ya las hemos mencionado; un buen estado del edificio es la mejor protección.
Por eso nos fijamos tanto en la demanda real de alquiler de la zona y en el estado del edificio, y por eso hemos descartado 60 pisos frente a los 70 que hemos dejado alquilados. Puedes ver ejemplos en los pisos disponibles y cerrados.
Un ejemplo con números
Tomemos un piso tipo con las medianas de nuestros pisos alquilados: 38.000 € de precio y 475 €/mes de alquiler. Es un ejemplo ilustrativo, no un piso concreto.
| Concepto | Al año | |---|---| | Alquiler (475 € × 12) | 5.700 € | | Comunidad (30 € × 12) | −360 € | | IBI | −90 € | | Seguro de impago (5 % de la renta) | −285 € | | Queda antes de impuestos, seguro de hogar y reparaciones | 4.965 € |
Sobre los 38.000 €, la rentabilidad bruta sería del 15,0 % y, tras estos gastos, de un 13,1 %. Si sumas impuestos de compra, puesta a punto y un colchón para imprevistos, la cifra baja algo más. Aun así, la diferencia con la media nacional es grande: según idealista, la rentabilidad bruta media de comprar para alquilar en España era del 6,5 % en el segundo trimestre de 2026, y del 4,7 % en Madrid capital.
Y Hacienda: el IRPF del alquiler
Lo que cobras de alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. La parte buena es que, con la Ley de Vivienda (Ley 12/2023), los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 tienen una reducción sobre el rendimiento neto. Según Cuatrecasas:
- 50 % como regla general.
- 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato.
- 70 % en algunos casos concretos, como el primer alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada.
- 90 % si, en zona tensionada, se firma un nuevo contrato bajando la renta más de un 5 %.
Además, muchos de los gastos del piso se pueden restar de los ingresos antes de aplicar esa reducción. Cada caso es distinto y la normativa cambia con frecuencia, así que confirma tu situación con un asesor fiscal.
Cómo protegerte
- Pide actas de la comunidad y el recibo del IBI antes de comprar.
- Haz los números con todo lo que pagas, no con el precio del anuncio.
- Reserva un colchón para reparaciones y meses vacíos.
- Valora un seguro de impago y elige bien al inquilino.
- Desconfía de rentabilidades que no detallan gastos.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos paga el propietario de un piso alquilado?
Normalmente el IBI, la comunidad (salvo que el contrato diga otra cosa), los seguros y las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable. Los suministros suelen correr a cargo del inquilino.
¿Cuánto se come la comunidad y el IBI de la rentabilidad?
En los 70 pisos que tenemos alquilados, comunidad e IBI suman una mediana de 412 € al año, un 7 % del alquiler. La rentabilidad bruta mediana baja del 14,4 % al 13,2 %.
¿Merece la pena el seguro de impago?
Suele costar entre el 3 % y el 5 % de la renta anual. Para un pequeño inversor con un solo piso, un impago largo puede comerse varios años de beneficio, así que es una protección que conviene valorar.
¿Hay que pagar impuestos por el alquiler?
Sí, en el IRPF. Para contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 se aplica una reducción del 50 % con carácter general, que puede ser mayor en algunos casos.